Ostaa vai vuokrata?

Aiemmin tänä vuonna kun käytiin pankissa ihmettelemässä eläke- ja collegesäästämistä, se sijoitusneuvoja kehotti meitä käymään keskustelemassa myös asuntolainoista ihan lämpimiksemme, kun kuuli, että ollaan harkitsemassa muuttoa ensi keväänä.

Kelataan vähän takaisin. Aina kun sanon, että olemme muuttamassa, tulee kysymys, että "pois tältä alueeltako?". No, näin ei ole suunnitelmissa. Mutta teinin high school loppuu keväällä ja sen jälkeen ei olla sidottuja asumaan tietyn koulupiirin alueella. Ja tällä alueella asumiskustannukset näyttävät vain nousevan ja nousevan, joten ensi kesällä olemme vapaita katselemaan, että mitä tarjontaa täällä lähialueilla noilla aavistuksen alemman hintatason omaavilla alueilla olisi. Täällä kun toki hintataso on ihan törkeän kallis maan keskiarvoihin verrattuna, mutta hajontaa on jonkun verran täällä laakson sisälläkin. Kalleimpia ovat yleisesti houkuttelevat alueet, kuten lähinnä koko San Franciscon alue, mutta sitten täällä laaksossa tiettyjen koulupiirien alueet (ne joiden koulut on rankattu korkeammalle ja ovat siksi haluttuja) ovat myös kalliimpia kuin jotkut toiset alueet. Toisaalta ihan kauhean kauas työpaikoista (tai alueista, joissa kuvittelisi tekevänsä töitä tulevaisuudessa) ei viitsisi muuttaa, koska työmatkaliikennettä on täällä tietyillä alueilla ja tiettyihin suuntiin tiettyinä kellonaikoina ihan tuskaa. Aluetta ei vaan ole oikeasti suunniteltu näin isolle ihmismäärälle. Teinin mennessä opiskelemaan kulut kuitenkin kasvavat, koska opiskelu ei todellakaan ole täällä mitään ilmaista lystiä, niin ainoa, mistä sitä oikeasti voi säästää on asuminen. Toisaalta taas jonkunlainen viihtyisä asunto olisi hyvä olla olemassa, ja vielä mieluusti ilman kokolattiamattoja.

Josta päästäänkin sitten siihen, että eniten voisi vaikuttaa asumisviihtyvyyteen, jos omistaisi asunnon ja voisi tehdä pientä remppaa saadakseen sen mieleisekseen. Mitään hillitöntä lukaalia näillä hinnoilla ei kyllä pysty ostamaan, täällä kun pienemmässäkin talossa on helposti miljoonan tai puolentoista hintalappu. Eli järkevän kokoisia kahden makuuhuoneen asuntoja on vähän yritetty katsoa, että mikä niiden hintataso on.

Palataan nyt siihen pankkikäyntiin. Laina sieltä kyllä saataisiin suht järkevään budjettiin, mutta onn e summat ja yhtälöt kyllä sellaisia, että taidetaan jättää nyt toistaiseksi ajatus hautumaan (mahdollisesti ikiajoiksi). Mutta kirjoitanpa nyt pikaisesti täkäläisestä asunnonostoprosessista. (Joku vaihe saattaa olla unohtunut ja joku väärässä järjestyksessä.)

1. Aloita suunnittelu ajoissa. Ota toinen tai kolmas luottokortti, jotta voit nostaa luottopisteitäsi (FICO score). Pankit tykkää, mitä isompi numero se on, tietyn rajan alla olevalla pistemäärältään ei lainaa tipu (skaala on 300–850). Ja miksi näin? Pankit tykkäävät nähdä, että olet hoitanut asiasi niin hyvin, että sulle on myönnetty suht korkea luottoraja (eri korttien yhteenlaskettu summa), mutta jota osaat käyttää vastuullisesti. Ohjenuorana kait on, että olisi hyvä pitää se käyttöaste maksimissaan 30 %:ssa. Eli jos luottoraja on 3000 $, niin laskun summa olisi hyvä pitää alle 1000 $:ssa tai jos tiedä, että edessä on iso ostos, maksaa sieltä jo ennen eräpäivää muut maksut pois.

2. Hanki alustava lainapäätös pankista, että paljonko saat lainaa. Yleisesti käsirahan suuruus on 20 %. Jos on omistanut asunnon aiemmin, voi pankki laskea tämän 15 %:n asti (riippuu toki pankista ja asiakkaasta, joku pankki voi ehkä jossain vaatia vähemmänkin). Tämä paperi tarvii näyttää jossain välissä kiinteistönvälittäjälle.

3. Hanki hyvä kiinteistönvälittäjä, joka toimii sillä alueella, josta aiot asunnon ostaa (heidän ns. oma toiminta-alue ei välttämättä ole kauhean laaja). Todellakin sekä ostajalla että myyjällä on oma välittäjänsä, joten etsi sellainen, joka pitää sinun puoliasi.

4. Kerro välittäjälle niin tarkkaan kuin mahdollista mitä, mistä ja mihin hintaan etsit. Seuraa myös asuntolistaussivuja itse.

5. Käy ainakin muutamassa asuntonäytössä, että hahmotat asuntojen kunnon, varustelun ja hintatason alueella. Esimerkiksi Kaliforniassa asbestin kieltävä laki tuli voimaan 1980-luvun lopulla, vaikka käytännössä kuulemma se oli kielletty jo 1970–80-luvuilla, eli voit haluta rajata asunnot olevan tuota uudempia. Ym. Ym.

6. Löydä se unelmiesi, öh, rahatilanteeseesi sopiva, asunto. 

(Seuraavat vaiheet ovat mahdollisesti väärässä järjestyksessä, en tehnyt pankissa niin tarkkoja muistiinpanoja.)

7. Tee tarjous. Jos oikeasti haluat asunnon, valmistaudu maksamaan (reippaastikin) yli pyyntihinnan. Neuvottele, vastatarjous-tarjous-härdelli, jossa tarvitset sen hyvän välittäjän. 

8. Pyydä kuntokartoitusta. Paitsi, että tällä alueella markkinat ovat olleet niin hurjat, että myyjät eivät välttämättä halua käydä läpi sitä prosessia, jos muitakin ostajia on. Eli päätä, että vaaditko kuntokartoitusta/missaatko asunnon vai ostatko asunnon silläkin riskillä, että edessä on tuhansien tai kymmenentuhansien korjaukset.

9. Käy sopimassa pankissa lopullisesti laina-asiat. Pankki kuulemma tutkii paperit vielä tarkkaan ennen kuin antavat suostumuksensa lainaan juuri kyseiseen asuntoon. Välittäjältä saa taloyhtiöiden tiedot, joissa mm. näkyy kuinka suuri osa asuntokompleksin asunnoista on vuokralla, kuinka moni omistaa asunnon jne. Nämä ovat kuulemma pankille tärkeitä tietoja asunnon arvon määrittelemiseen kannalta. Joskus kuulemma pankki päätyy kehottamaan katsomaan asuntoa muualta. 

10. Teetä asunnon arvon arviointi. Kyllä erillinen, ulkopuolinen henkilö tulee vielä tekemään asunnon arvioinnin. Jos esimerkiksi sovittu myyntihinta on X dollaria, mutta arvio on X -5%, voi pankki sanoa, että se erotus on maksettava itse, pankki ei siihen anna lainaa.

11. Sitten alkaa hirveä paperirumba ja kaikenlaiset maksut, ja erilaiset toimijat alkavat häärätä. Niistä olennaisimpana hoidetaan escrow. En löytänyt tälle järkevää suomennosta, sanakirja antaa termin "kolmannen osapuolen haltuun uskottu asiakirja". Käytännössä tälle ulkopuoliselle firmalle maksetaan toista tonnia, että he tarkistavat, että kaikki on niin kuin on sanottu. Eli, että myyjä oikeasti omistaa asunnon ja voi sen myydä, siitä ei ole jo toista myyntiprosessia käynnissä jne. Sitten joko sama firma tai joku muu tekee "title search", jossa tarkistetaan asunnon papereista tarvittavat historiat, omistajuuden jne. Escrow-vaihe kestää yleensä kuulemma noin 30 päivää, eli sen verran aikaa menee todennäköisesti vähintään, että tarvittavat tarkistukset on tehty ja paperit allekirjoitettu. Jos nyt muistan oikein, niin tässä vaiheessa ei sitten enää voi perua, että "ups, en ostakaan". 

12. Kun paperit on allekirjoitettu, omistajuus ja rahat siirretty, pitää vielä maksaa "closing costs", eli kunnasta ja piirikunnasta riippuen siinä on erilaisia veroluontoisia maksuja. Jotkut niistä maksaa myyjä, jotkut ostaja ja jotkut laitetaan puoliksi, mutta jokunen tonni kuluja siitä tulee.

13. Seuraavaksi voikin sitten jo ottaa vakuutukset ja alkaa lyhennellä lainaansa ja toki sitten maksaa kiinteistöveroja, joka on noin 1–2 % ostohinnasta, jotka lankeavat maksettavaksi siis vuosittain.

Näiden tietojen jälkeen ja sen tiedon, että meille laskettava laina-aika olisi 30 vuotta ja korko kiinteä (ei kertonut tätä suoraan tässä vaiheessa, mutta jokunen prosentti), päästiin siihen lopputulokseen, että maksettaisiin vuodessa melkein saman verran kuin nyt maksetaan vuokraa, ehkä jopa hieman enemmän. Pelkkä laina ehkä ei sinällään ylitä nykyisiä kustannuksia, mutta kun siihen lasketaan se kiinteistövero, vakuutukset ja asuntokomplekseissa kuukausittain maksettava yhtiövastikkeentyyppinen HOA (home owner's assosiation) maksu, niin pikkuhiljaa siitä kertyy sitä maksettavaa. Meillä kun oli tavoitteena yrittää saada kuukausittaisia kuluja pienemmiksi, niin ostamalla asunnon niin ei kyllä käy.

Toki aina voi sanoa, että oma on oma, mutta jos jäädään työttömäksi tai sattuisi jotain muutakin ikävää, eikä pystytä maksamaan, niin mitäs sitten? Ensin toki yritetään pankinkin toimesta järjestellä laina uusiksi tai myydä asunto, mutta pahimmassa tapauksessa pitää vaan pakata tavaransa ja jättää se asunto pankille (näin siis voisi tapahtua, jos asuntomarkkinat taas romahtaisivat ja arvot laskisivat). Siihen mennessä maksetut käsirahan ja lyhennykset siis jäisivät pankille. Velkaa ei kuulemma omaan niskaan voisi jäädä, mutta eipä olisi omaa kattoa pään päällä kuitenkaan enää. Kaverin kaveri on kiinteistönvälittäjä ja oli vähän sitä mieltä, ettei nyt ole paras aika ostaa, hinnat ovat korkealla, ja aina toki on mahdollisuus, että työllisyysaste laskee. Lisäksi kukaan ei oikein tiedä tulevan presidentin talouspolitiikkaa ja sen vaikutusta talouteen ja työllisyyteen. Kyse on kuitenkin sen verran isoista hankinnoista, että ehkä me jatketaan vuokralaisen elämää vielä toistaiseksi ihan suosiolla ja katsellaan niiden hintatasoja sitten keväämmällä. On ehkä mieltä rauhoittavampikin vaihtoehto tässä vaiheessa, eikä ainakaan yhtä stressinaihetta lisää.